加快农村社区房屋征收建设的几点思考_房屋征收与补偿标准

来源:职场知识 发布时间:2019-10-08 05:05:08 点击:

  兰山区是临沂市中心城区,辖7个镇4个街道,共有行政村322个,根据山东省、临沂市农村住房和危房改造要求,兰山区于2010年提出了“利用10年左右的时间基本完成农村住房建设”的总体目标,整体工作稳步推进,省、市农村住房建设会议多次在兰山区召开。但是截至目前,农村没有房屋征收法规,征收建设工作还是以居民自治为主,而且各地、各村情况千差万别,房屋征收建设是一项迫在眉睫、任务艰巨的工作。为了探析农村住房建设,引导农村住房征收建设方向,我们对有关社区征收建设进行了调研。
  一、基本情况
  我们调研了4个镇5个社区,分别是朱保镇葛疃社区、义堂镇小义堂社区和苑朱里社区、枣沟头镇陶庄社区、方城镇诸满社区。以上社区由村集体组织征收还建,已经形成规模,在全区农村住房建设中起着重要的引导带动作用。其中葛疃、陶庄、诸满3个社区是利用土地增减挂政策推进,小义堂、苑朱里2个社区是利用集体积累资金推进。
  (一)居民楼建设情况。5个社区立足自身条件,集聚优势,稳步推进征收和建设,成效明显。其中葛疃社区开工建设居民楼16栋,完成12栋,在建4栋,完成征收382户,征收还建率达到90%以上;小义堂社区开工建设居民楼30栋,完成24栋,还建率达到60%以上;苑朱里社区建成公寓楼10栋,入住居民270户,还建率约50%;陶庄社区一期安置区11栋居民楼全部开工建设,已完成6栋;诸满社区20栋楼房已完成手续办理,12栋已开工建设。
  (二)征收还建政策。在征收还建过程中,社区充分发挥村民作用,发扬民主,利用上级政策,结合自身实际,制定改造方案,征收还建实行“一村一策”, 对旧房进行打价补偿,对新房成本价销售,力求资金平衡。新旧房打价全部由“四支队伍”(党员、群众代表、理财小组、议事会)研究决定,旧房按照房屋结构打价,新楼户型面积分为多种,依据成本价还建,按照谁先签订征收协议谁先挑楼层和户型,对在规定期限搬迁的每户给予相应的奖励。为了弥补资金不足,充分挖掘各种社区资源,解决资金平衡问题。在居民楼建设过程中,同步建设沿街商业房,收益投入建设;将土地增减挂节余土地指标收益全部用于征收补偿和公共设施配套;通过土地整理发展高效农业,预收承包费用于建设等。
  二、存在问题
  通过调研,全区农村住房建设已经形成整体推进的框架,发展态势良好,但是也存在着不容忽视的问题。一是认识问题。目前全区农村住房建设运作方式很多,不同方式的资金、政策都有区别,应区分情况,区别对待,选择合适的改造方式,不可能“一刀切”。个别村社区认识上还有偏差,过分依赖政策,对农房建设十年规划目标、农村和农民是建设主体还有模糊认识。必须进行宣传发动,发挥农民积极性,挖掘农民潜力,量力而行,保持资金平衡,保证农房建设健康发展。二是运作问题。部分镇、村缺少改造谋划,不用心算账,缺少发动,工作进展缓慢,特别是对市场运作不熟悉,单纯依靠上级政策,农民出资、企业垫资发挥不够,资金瓶颈问题没有突破。三是规范管理问题。配套建设上,气上楼、暖上楼、污水处理未完全考虑,普及不够;手续的办理上还有差距,有些资料不完备。
  三、需要加强的措施和建议
  (一)通盘谋划抓布局。坚持统筹发展,坚持政策引导,坚持以民为本,谋划农村住房建设一盘棋,是合理布局、和谐建设、科学发展的基础,必须统一规划、全面组织、整体推进。各镇党委要高度重视,坚持 “以社区、农民为主体,先易后难,典型带动”原则,通篇布局,广泛宣传,深入发动,选择班子强或者经济基础好的社区,从政策上扶持,从力量上倾斜,加快农村住房建设。各镇要抓点带面,对试点工作要在全镇层面上去谋划、推动,帮助争取政策,争取资金,全力支持,聚集各种优势因素,促其发展。社区也要充分发挥自身优势,谋划新农村篇章,利用土地整理政策,挖掘各种潜力,通过开发商业、发展高效农业等方式,拓宽筹资渠道,实行整村改造,为新村建设奠定良好的基础。
  (二)加强领导抓推动。农房建设涉及千家万户,涉及村民切身利益,是系统工程,必须有强有力的组织推动做保证。各镇党委、政府必须把农房建设放到加快城乡发展、改善城乡居民生活的大局去组织推动,必须强化各级责任,层层谋划,全面发动,逐村研究,重点突破,着力研究各种运作方式,加快工作进度。在农村住房建设过程中,要严格规划,严禁私自翻建,保证人口聚集,利于配套,方便生活生产。镇党委、政府要专门安排一名镇级领导帮助社区工作,来鼓舞社区的改造积极性。各个社区都要在镇委、镇政府的坚强领导下,坚持阳光政务,坚持民主决策,坚持村干部、党员带头,坚持早签协议早受益,加大限期征收资金奖励力度,对上楼住户给予一定的减免水费等优惠政策,加快征收;同时采取“政策补一点,集体投一点,村民筹一点,企业借一点,施工方垫一点”等各种方式筹措资金,保障农村住房建设的顺利进行。
  (三)坚持开发抓效益。农村住房建设整村迁建,先建后拆,资金需求量大,结合配套设施建设,进行必要的开发,是筹措资金、减轻农民负担的双赢之举。村社区在改造过程中,要本着配套服务的原则,坚持边建设边开发,借鉴“以地生财”经验,想方设法引进开发商业,扩大资金来源。在居民楼建设过程中,开发沿街商业建筑或集贸市场,优先出售给本村村民,其它实行社会销售,将开发收益投入建设;同时对公共服务设施实行市场化运作,由社会企业垫资建设,缓解资金难题,减轻农民负担,实现村社区、企业、居民共赢。
  (四)因村制宜抓成效。农村住房建设,主体是农村、农民,要坚持“财力有限,民力无限”和 “保本求平衡”的原则,实行“一村一策”,不搞“一刀切”, 和政府收储开发相区别,通过群众合理负担等方式筹集资金,算好明细账。各村要按照区政府《全区农村住房建设分类推进规划》,实施分类推进,本着“量力而行,适度超前”的原则,制定最佳改造方案,合理排出开发时序,分年度实施,逐步改造,以强带弱,以快促慢,重点发展,整体推进。要以民为本,制定一系列的优惠政策,按照“旧房打价补偿、新楼成本销售,互找差价”等原则,广泛征求民意,对原有房屋和设施合理打价,让利于民;选择合适还建户型,成本价还建,维护村民权益。要发挥村民自治作用,加大组织推动力度,争取村民支持,加快建设。
  (五)统筹资金抓平衡。征收建设,资金是关键,要坚持向市场要资金,灵活运用村企合作、自筹自建等方式,确保资金来源,确保资金平衡。要积极融资,加强策划和包装,引导外商投资开发,加快征收还建;要通过集体投一点、村民筹一点、银行贷一点、开发企业预付一点、施工方垫一点等方式筹措资金,弥补资金不足问题;按照“统一规划,分期建设”的原则,逐步改造,滚动发展,形成良性循环。要加强资金核算,从规划设计、勘察、建设到征收,每一个环节都要投入资金,要精打细算,按照合同约定拨付资金,要按照征收协议补偿资金,按照还建入住结算资金。加强资金使用管理,坚持阳光政务、阳光财务,自觉接受上级监督和群众监督,确保每一分钱花在刀刃上,确保花最少的钱建工期最快、质量最优的楼房。
  (六)强化监管抓安全。要按照《兰山区公共投资建设项目招投标工作暂行办法》、《兰山区镇街道村社区公共投资建设工程管理办法》、《关于加强全区建设工程质量安全管理的通知》要求,实行“政府监督、社会监理、镇项目责任人、村民代表”四支队伍齐抓共管,加大工程管理。还建工程要严格招投标程序,面向社会公开招投标,杜绝应招未招、违法分包、肢解工程、围标串标等行为。社区要成立工程监管领导小组,吸纳部分责任心强、有一定组织能力的村民加入工程建设小组,协助加强工程质量安全、建筑材料监督管理,杜绝不合格产品进场。要形成合力,加大对违规建设行为的检举和处罚力度,坚决打击偷工减料、粗制滥造等违规和不良行为,坚决弃用不诚信企业,确保建设秩序规范,确保工程质量过关,促进和谐建设。

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